BACS obligatoire en 2025-2027 : régulation automatique des bâtiments et primes CEE

Depuis le 1^er janvier 2025, une partie du parc tertiaire doit être équipée d’un système d’automatisation et de contrôle, au 1^er janvier 2027, le seuil descend à 70 kW et l’obligation change d’échelle. Elle ne vise plus seulement les grands sites. Mais aussi les commerces, les bureaux moyens et les établissements de santé. Le dossier BACS obligatoire CEE tient en deux questions concrètes : à quelle date votre bâtiment bascule, et dans quelles conditions les certificats d’économies d’énergie peuvent prendre en charge une partie de l’installation. Voici les seuils, les fonctions exigées par le décret et la manière de séquencer le projet.

BACS obligatoire CEE : ce que dit exactement le décret

Le sigle BACS désigne un Building Automation and Control System, c’est-à-dire un système d’automatisation et de contrôle des équipements techniques d’un bâtiment. L’obligation française découle du décret du 20 juillet 2020, transposant la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments. Puis du décret du 7 avril 2023 qui en a abaissé le seuil et étendu le calendrier. Elle est codifiée au code de la construction et de l’habitation.

Le principe est celui d’une obligation de moyens. Le bâtiment doit être équipé d’un système capable de piloter et de surveiller ses installations. Le texte ne prescrit ni technologie, ni fournisseur, ni architecture. Il énumère des fonctions à assurer. C’est une différence importante avec les dispositifs à objectif chiffré : ici, on ne vous demande pas d’atteindre un niveau de consommation, on vous demande d’être équipé.

Qui est concerné, et à partir de quel seuil de puissance

L’obligation vise les bâtiments à usage tertiaire équipés de systèmes de chauffage ou de climatisation, combinés ou non à un système de ventilation, dont la puissance nominale utile dépasse le seuil. Contrairement au décret tertiaire, aucune condition de surface n’intervient dans le périmètre du BACS obligatoire CEE. Un site de 600 m² doté d’une centrale de traitement d’air et d’une production de chaleur suffisamment puissante est concerné, alors qu’un plateau de bureaux étendu mais faiblement équipé peut ne pas l’être.

C’est sur le calcul de cette puissance que se jouent la plupart des erreurs d’appréciation. Trois réflexes évitent la mauvaise surprise. D’abord, raisonner par système et non par appareil : plusieurs générateurs alimentant une même installation s’additionnent. Ensuite, ne pas oublier la climatisation, souvent traitée comme un sujet de confort et jamais recensée avec le chauffage, alors qu’elle relève du même texte. Enfin, reprendre les puissances réelles des équipements installés plutôt que les valeurs figurant dans un DPE ancien ou dans un contrat d’exploitation jamais mis à jour. Sur un patrimoine multi-sites, cet inventaire est le premier livrable à produire : sans lui. Il est impossible de dire quels bâtiments basculent en 2027 et lesquels sont déjà en défaut.

Le calendrier du BACS obligatoire CEE : 2025, 2027 et les bâtiments neufs

Trois échéances structurent le sujet. Les bâtiments tertiaires existants dont les systèmes dépassent 290 kW devaient être équipés au plus tard le 1^er janvier 2025 : pour eux, la question n’est plus d’anticiper mais de régulariser. Ceux dont la puissance dépasse 70 kW ont jusqu’au 1^er janvier 2027. Les bâtiments neufs, enfin, doivent être équipés dès leur livraison lorsqu’ils franchissent le seuil. Cela fait entrer le sujet dans les programmes de construction en cours.

Le décret prévoit une dispense lorsque l’installation ne peut être réalisée à un coût raisonnable, appréciée au regard du temps de retour sur investissement. Cette porte de sortie est réelle, mais elle ne se présume pas. Elle suppose une étude technico-économique argumentée, chiffrée sur le bâtiment concerné, et conservée pour être présentée en cas de contrôle. Une dispense affirmée sans document ne vaut rien.

Un point est souvent ignoré des exploitants. Un bâtiment équipé d’un système conforme est dispensé de l’inspection périodique des systèmes de chauffage et de climatisation. L’obligation a donc une contrepartie administrative immédiate, qui pèse dans le calcul économique au même titre que les économies d’énergie attendues.

Ce qu’un système d’automatisation doit techniquement faire

Le décret énonce des capacités, et c’est à cette liste qu’un contrôle se rapporte. C’est aussi elle qui sert de socle technique à un projet BACS obligatoire CEE. Le système doit assurer le suivi, l’enregistrement et l’analyse en continu des données de production et de consommation d’énergie, et permettre de les ajuster. Il doit situer l’efficacité énergétique du bâtiment, détecter les pertes d’efficacité des systèmes techniques et informer l’exploitant des possibilités d’amélioration. Il doit permettre la communication entre les équipements raccordés et rester interopérable avec des matériels de constructeurs, de technologies et de protocoles différents. Il doit enfin autoriser l’arrêt manuel et la gestion autonome des systèmes techniques.

Deux de ces exigences sont régulièrement sous-estimées. La détection des dérives suppose des points de mesure suffisants et des alarmes réellement paramétrées. Un système qui affiche des courbes sans jamais signaler d’anomalie ne remplit pas la fonction. L’interopérabilité, elle, conditionne la valeur du système sur quinze ans. Une solution fermée, dont seuls les équipements maison remontent, enferme le bâtiment dans un fournisseur unique et sera contestable au premier remplacement de chaudière. Exigez la liste des protocoles supportés dans le devis, pas dans une plaquette commerciale.

Financer l’installation : le BACS obligatoire CEE en pratique

Le pilotage multizone dispose d’une fiche d’opération standardisée dédiée dans le catalogue CEE (BAT-TH-116 pour le tertiaire, BAR-TH-116 pour le résidentiel collectif). Ces fiches raisonnent en classes de performance au sens de la norme NF EN ISO 52120-1, qui hiérarchise les systèmes de la classe D, non performante, à la classe A, la plus fine. C’est un décalage à comprendre. Le décret impose des fonctions, la fiche valorise un niveau de performance. Viser la conformité minimale et viser une classe supérieure ne conduisent pas au même système ni au même volume de kWh cumac. Cet arbitrage de performance, et ce qu’il implique en exploitation, est traité en détail dans notre article sur la GTB et le pilotage du bâtiment avec les CEE.

Trois conditions structurent le montage d’un dossier BACS obligatoire CEE. La chronologie d’abord : la proposition CEE doit être écrite, datée et acceptée avant le devis signé et avant tout acompte. C’est le point de contrôle le plus fréquent et le seul totalement irrattrapable. La documentation ensuite : classe visée, périmètre des zones pilotées, usages raccordés et surface traitée doivent figurer de manière identique sur le devis, la facture et l’attestation. La version applicable enfin : les fiches évoluent, et c’est celle en vigueur à la date d’engagement qui s’applique.

Reste une question à trancher en amont plutôt qu’après coup : l’articulation entre une obligation réglementaire et l’éligibilité d’une opération. Elle s’apprécie fiche par fiche, au regard des conditions de la fiche en vigueur et de la doctrine applicable. Faites confirmer par écrit l’éligibilité de votre opération avant d’engager les travaux, en précisant le seuil qui vous concerne, l’échéance applicable et la classe visée. C’est aussi ce qui plaide pour traiter le sujet avant l’échéance plutôt que dans l’urgence de la mise en conformité.

BACS et décret tertiaire : deux obligations distinctes

Les deux textes sont régulièrement confondus alors qu’ils n’ont ni le même déclencheur, ni la même logique. Le décret tertiaire s’applique aux bâtiments hébergeant des activités tertiaires à partir de 1 000 m² et impose une trajectoire de réduction des consommations, avec déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT. Le décret BACS s’applique en fonction de la puissance installée et impose un équipement.

Un même bâtiment peut relever des deux, d’un seul, ou d’aucun. Mais les deux se répondent : sans mesure continue et sans historique fiable, une déclaration OPERAT repose sur des relevés reconstitués, et la trajectoire de réduction devient invérifiable. Le système d’automatisation est l’outil qui rend l’obligation de résultat pilotable, d’où l’intérêt d’aligner les deux calendriers dans un seul plan pluriannuel plutôt que de traiter chaque texte séparément. Sur un patrimoine étendu, arbitrer le BACS obligatoire CEE site par site permet de faire porter l’effort d’abord là où la trajectoire de réduction est la plus contrainte.

Sources officielles

Pour aller plus loin